FAQ| otázky a odpovede k realitám

V prvom rade si položte základnú otázku: Potrebujem teraz alebo v blízkej budúcnosti väčšiu čiastku peňazí? Ak ste si odpovedali áno, je to jasné, predať. V opačnom prípade,

skôr predať nehnuteľnosť ak:

• vlastníte nehnuteľnosť viac ako 5 rokov
• nemáte chuť a čas sa starať o nájomcov a riešiť ich potreby
• viete lepšie investovať peniaze ako ich „mať v nehnuteľnosti“

skôr prenajať nehnuteľnosť ak:

• nedokážete predať nehnuteľnosť zo ziskom
• budete potrebovať v budúcnosti takúto nehnuteľnosť na bývanie pre seba alebo svojich blízkych
• ak ste si vedomí, čo so sebou prináša prenájom nehnuteľností, ako sú daňové povinnosti, povinnosti voči nájomcovi a podobne.

Rolu vo vašom rozhodnutí by mala hrať aj informácia o stave trhu s nehnuteľnosťami. Preto odporúčam si vaše rozhodnutie prediskutovať s odborníkmi, ako sú realitní makléri či hypotekárni špecialisti.

Zavolajte mi na +421 950 340 610, rád vám pomôžem so správnym rozhodnutím a celým procesom predaja alebo prenájmu vášho bytu, domu, či inej nehnuteľnosti.

Začnite sa pozerať na svoju nehnuteľnosť už len ako na tovar, nie ako váš domov. Pomôže vám to uvedomiť si jej reálnu hodnotu, výhody, ale aj nevýhody.

Pripravte svoju nehnuteľnosť na predaj, dajte ju do poriadku. Zvýšite tak jej príťažlivosť a hodnotu v očiach záujemcov. Buďte pri tom efektívny, robte viditeľné zlepšenia s čo najmenšou námahou a nákladmi.

Nastavte správne cenu nehnuteľnosti. Cenu nastavuje predávajúci, a to aj keď mu pomáha s predajom realitný maklér. Hodnotu nehnuteľnosti, na druhej strane, stanovuje trh. Ak teda nemáte dostatočné informácie o cenách na trhu s nehnuteľnosťami, môžete predať vašu nehnuteľnosť pod jej hodnotu, alebo sa stane z vašej nehnuteľnosti tzv. „ležiak“, čo nechcete.

Oboznámte sa so všetkými povinnosťami spojenými s predajom vášho domu, bytu, či inej nehnuteľnosti. Tie závisia od rôznych skutočností. Napríklad je rozdiel, či predávate dom alebo byt, či je na nich hypotéka alebo iná ťarcha.

Samozrejmosťou je kvalitný marketing nehnuteľnosti (profesionálne fotografie, pútavý text inzerátu, inzercia na najnavštevovanejších realitných portáloch, atď.) a solídne vypracované zmluvy (zmluva a budúcej zmluve, rezervačná zmluva, kúpna zmluva, atď.).

Pre všetko vyššie spomenuté vám vždy odporúčam sa obrátiť na profesionálneho realitného makléra z kvalitnej realitnej kancelárie, ktorý vám pomôže prejsť celým procesom predaja nehnuteľnosti.

Zavolajte mi na +421 950 340 610, rád vám pomôžem s predajom vášho bytu, domu, či inej nehnuteľnosti.

Pripravte svoju nehnuteľnosť na prenájom, dajte ho do poriadku, prípadne ho lepšie zariaďte. Zvýšite tak príťažlivosť nehnuteľnosti v očiach záujemcov. Buďte pri tom efektívny, robte viditeľné zlepšenia s čo najmenšou námahou a nákladmi.

Rozhodnite sa, akých nájomcov chcete nájsť. Koľkých nájomcov maximálne, či aj s domácim zvieratkom a podobne. Porozmýšľajte nad možnosťou dať súhlas nájomcom na prechodný alebo trvalý pobyt.

Pouvažujte nad podmienkami nájmu. Dôležité sú minimálna dĺžka nájmu, výpovedná lehota, depozit a možnosti ukončenia zmluvy.

Vypočítajte výšku preddavkových platieb za energie. Nastavte ich čo najreálnejšie, podľa predošlých ročných vyúčtovaní.

Samozrejmosťou je kvalitný marketing nehnuteľnosti (profesionálne fotografie, pútavý text inzerátu, inzercia na najnavštevovanejších realitných portáloch, atď.) a solídne vypracovaná nájomná zmluva.

Pre všetko vyššie spomenuté vám vždy odporúčam sa obrátiť na profesionálneho realitného makléra z kvalitnej realitnej kancelárie, ktorý vám pomôže prejsť celým procesom prenájmu nehnuteľnosti.

Zavolajte mi na +421 950 340 610, rád vám pomôžem s prenájmom vášho bytu, domu, či inej nehnuteľnosti.

Každý prípad predaja, prenájmu a odstúpenia nehnuteľnosti je jedinečný a má veľa aspektov. Od profesionálnych fotografií, cez staranie sa o inzerát, komunikáciu so záujemcami, vyjednávanie s nimi, odkrývanie prípadných problémov v dohodnutých podmienkach, až právne úkony a povinnosti s nimi spojené. Realitná kancelária prostredníctvom jej realitných maklérov poskytuje štandardne pomoc s každým z týchto aspektov.

Práca realitného makléra spája veľa profesií, preto musí mať maklér aspoň základné informácie z rôznych oborov. Nestačí, že ste komunikatívny, poznáte dobrého právnika alebo hypotekárneho poradcu, aby ste všetko bez problémov zvládli samy. Možno máte aj nejaké skúsenosti s predajom nehnuteľností, nemusia vám však stačiť v inom prípade. Zhodou náhod, práve váš prípad môže byť nakoniec zložitý a dopadnúť nešťastne.

Realitný maklér vám má ušetriť veľa času, starostí, ale aj peňazí. Mal by predať vašu nehnuteľnosť za vyššiu sumu, ako vy sám, a ušetriť vám drahocenný čas, teda provízia realitného makléra by vás v konečnom dôsledku nemala stáť nič. Realitný maklér vás prevedie čo najrýchlejšie a najbezpečnejšie celým procesom predaja či prenájmu vašej nehnuteľnosti. Radí vám a vie aj vysvetliť všetky svoje rady a kroky. To všetko pri zohľadnení vašich požiadaviek, keďže vás má zastupovať.

Zavolajte mi na +421 950 340 610, rád vám pomôžem s predajom alebo prenájmom vášho bytu, domu, či inej nehnuteľnosti.

Daň z nehnuteľností je miestna daň, teda vlastník nehnuteľnosti ju platí obci/mestu. Výšku dane si nevypočítava daňovník sám, ale vypočítava ju obec/mesto podľa svojich sadzieb a veľkosti nehnuteľnosti. Daň z nehnuteľností sa platí v aktuálnom roku.

Povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností vzniká kupujúcemu, ako aj predávajúcemu, po zmene vlastníctva na katastri, a to do 30. januára nasledujúceho roku po zmene vlastníka nehnuteľnosti. Výnimkou je, ak zmena vlastníka nastala presne 1. januára, v takom prípade je potrebné podať daňové priznanie ihneď do 30. januára. Predávajúci, ktorému zaniklo vlastníctvo nehnuteľnosti, podáva na rozdiel od nového vlastníka, čiastkové priznanie.

Príklad:
Stanete sa vlastníkom/zanikne vám vlastníctvo podľa katastra 24. 10. 2024, povinnosť podať daňové priznanie máte do 30. januára 2025.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti podlieha zdaneniu. Prenajímateľ je povinný sa registrovať na daňovom úrade, ak ešte nemá DIČ (daňové identifikačné číslo), v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť. Niektorí sa však registrujú tesne pred podaním daňového priznania, za čo ale hrozí pokuta.

Do príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa ráta nájomné za rok vrátane nákladov na energie. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú do 500 eur oslobodené od dane, teda základ dane si viete každoročne ponížiť o túto čiastku. Do daňových výdavkov si viete zahrnúť aj reálne vynaložené výdavky na energie (elektrina, voda, plyn, teplo) a služby súvisiace s prenájmom (napr. upratovanie spoločných priestorov, fond opráv, poplatky za správu bytového domu). Rovnako viete do nich zarhnúť aj poplatky za internet.

Pozor! Ak nie je prenajímaná nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku, nie je považovaný za daňový výdavok nákup nábytku, zariadenia, opravy, rekonštruckia, poistenie, ani daň za nehnuteľnosti.

Výpočet výdavkov je podľa zákona potom:
((príjem z prenájmu – 500 eurové oslobodenie od dane) : príjem z prenájmu) * výdavky

Výška dane je 19% zo základu dane, ak nepresiahne 176,8-násobok životného minima, a 25% zo sumy základu dane, ktorá prevyšuje 176,8-násobok životného minima. Povinnosť podať daňové priznanie za predchádzajúci kalendárny rok je do 31. marca.

Všetko, už vyššie spomenuté, platí len v prípade ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba a nehnuteľnosť nemáte v obchodnom majetku. V ostatných prípadoch platia odlišné pravidlá pri dani z prenájmu nehnuteľnosti.

Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu, ale nie vždy. Podľa spôsobu akým ste nadobudli vašu predávanú nehnuteľnosť máte povinnosť platiť daň vtedy:

• kúpa, darovanie: ak neuplynula doba 5 rokov od kedy ste sa stali vlastníkom vašej nehnuteľnosti do jej predaja
• dedenie nehnuteľnosti:
  • ak ste dedili v nepriamom rade (napr. súrodenec, strýko) a neuplynula doba 5 rokov od smrti zosnulého do predaja nehnuteľnosti
  • ak ste dedili v priamo rade (napr. starý rodič, rodič, dieťa, vnúča), alebo ako jeden z manželov, a neuplynula doba 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti zosnulým do predaja nehnuteľnosti

Moment predaja sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode vlastníckeho práva, a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr.

Výška dane je 19% zo základu dane, ak nepresiahne 176,8-násobok životného minima, a 25% zo sumy základu dane, ktorá prevyšuje 176,8-násobok životného minima. Povinnosť podať daňové priznanie za predchádzajúci kalendárny rok je do 31. marca.

Ak vaše celkové zdaniteľné príjmy presiahli stanovú sumu alebo ak vykazujete daňovú stratu, daňové priznanie nepodávate. Daňovník zahrnie príjmy z predaja nehnuteľnosti do základu dane, resp. čiastkového základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom ich prijal, teda povinnosť podať daňové priznanie je do 31. marca nasledujúceho roka za čiastku, ktorú prijal v minulom roku.

Okrem toho, z príjmu z predaja nehnuteľnosti musíte platiť aj odvody do zdravotnej poisťovne, tie vám vyrúbi poisťovňa na základe daňového priznania. Výška odvodu je 14% z vymeriavacieho základu.

Daňovými výdavkami pri dani z nehnuteľnosti sú preukázateľné výdavky vynaložené napríklad:

• výdavky na obstaranie nehnuteľnosti, ktorými sú kúpna cena, znalecký posudok, poplatky spojené s úvermi na nehnuteľnosť (aj úroky z nich), a iné
• výdavky na rekonštrukciu,
• výdavky spojené s predajom nehnuteľnosti, služby realitnej kancelárie, poplatok na katastri, právne služby, a iné.

Zistenie hodnoty nehnuteľnosti pre správne nastavenie ceny v inzeráte je kľúčové pre celý proces predaja nehnuteľnosti. Pravdou je, že neexistuje dokonalý nástroj na určenie hodnoty nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť je jedinečná, ale aj podmienky na trhu s nehnuteľnosťami v čase predaja. Ak nesprávne nastavíte cenu nehnuteľnosti má to za následok negatívne dôsledky (dlhý predaj, predaj pod cenu a pod.). Preto je potrebné mať skúsenosti v ohodnocovaní nehnuteľnosti a mať všetky informácie o nehnuteľnosti.

Spôsobov ako zistiť hodnotu nehnuteľnosti je niekoľko a každá má svoje výhody aj nevýhody.

3 najčastejšie spôsoby ohodnotenia nehnuteľnosti sú:

• znalecký posudok:
  výhody:
  • dá sa využiť vždy, aj keď nie sú na trhu podobné nehnuteľnosti alebo nehnuteľnosť je veľmi neštandardná
  • poskytuje veľmi podrobné informácie
  • je akceptovaný na schvaľovanie hypotéky a pri právnych úkonoch
  • zdroj dát aj postupy pre výpočet hodnoty sú overiteľné
  nevýhody:
  • najdrahší spôsob zistenia hodnoty nehnuteľnosti
  • vychádza z prepokladu dokonalého trhu, preto sa ohodnotenie viac, či menej líši od ceny, ktorú sú ochotní zaplatiť kupujúci
  • k príprave sú potrebné rôzne dokumenty a najmä viac času
• cenová mapa:
  výhody:
  • rýchly a prehľadný nástroj na zistenie približnej hodnoty nehnuteľnosti
  • viete si z nej zistiť hodnotu vašej nehnuteľnosti aj samy
  • zahŕňa aj staršie dáta
  nevýhody
  • môže byť veľmi nepresná, vypočítava hodnotu nehnuteľnosti len na základe niektorých vybraných parametrov
  • zdroj dát nemusí byť spoľahlivý a je takmer nemožné ho overiť
  • nemusí odzrkadľovať aktuálny stav na trhu s nehnuteľnosťami
• cenová analýza:
  výhody:
  • zdroj informácií je aktuálny a overiteľný
  • zohľadňuje veľa aspektov nehnuteľnosti
  • zahŕňa skúsenosti a know how osoby z oblasti trhu s nehnuteľnosťami, čím je výsledná suma viac k realite
  • môže využiť údaje z cenovej mapy aj zo znaleckého posudku
  nevýhody:
  • je možné ju urobiť len v tom prípade, ak na trhu s nehnuteľnosťami existuje dostatok porovnateľných nehnuteľností
  • potrebný dostatok poznatkov z realitného trhu osoby, ktorá ju realizuje
  • časovo náročnejšia a zložitá

Ak si teda potrebujete vybaviť hypotéku alebo máte neštandardnú nehnuteľnosť, znalecký posudok bude najlepšou cestou k zisteniu hodnoty nehnuteľnosti. Pokiaľ vás zaujíma približná hodnota nehnuteľnosti, využite cenovú mapu, ktorú poskytujú zdarma aj niektoré realitné portály. V prípade, že ste sa rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, odporúčam vám urobiť podrobnú cenovú analýzu. Pre mojich klientov automaticky robím cenovú analýzu pre správne nastavenie ceny nehnuteľnosti.

Zavolajte mi na +421 950 340 610, rád vám pomôžem so správnym nastavením ceny a celým procesom predaja vášho bytu, domu, či inej nehnuteľnosti.

Dokument vyhotovený súdnym znalcom v obore stavebníctva, pre určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je veľmi laicky a zjednodušene povedané, najpravdepodobnejšia cena ku dňu ohodnotenia, ak by trh bol dokonalý, teda kupujúci a predávajúci mali dostatok informácií, opatrnosti, nekonali emočne a nehnuteľnosť by sa predávala za štandardných okolností. Preto sa hodnota na znaleckom posudku môže viac, či menej líšiť od reálnej ceny nehnuteľnosti.

Znalecký posudok je obsahovo veľký dokument slúžiaci pre rôzne právne účely, najčastejšie pre schválenie hypotéky. Podklady, dokumenty, pre znalecký posudok sa rôznia podľa typu nehnuteľnosti.

V prípade potreby znaleckého posudku pre účel schválenia hypotéky, môžete využiť službu interného znalca banky alebo externého znalca, ktorého služby si môžete objednať sami. Rozdiel môže byť v cene znaleckého posudku a vo výslednej výške hodnoty nehnuteľnosti. Väčšina záujemcov sa rozhodne pre externého znalca, ale môže sa stať, že znalecký posudok, práve vami vybraným znalcom nemusí byť akceptovaný bankou. To môže stať, ak napríklad v minulosti znalec nesprávne ohodnotil nehnuteľnosť.

Zavolajte mi na +421 950 340 610, rád vám poskytnem kontakt na overeného súdneho znalca v obore stavebníctva.